O mercado da habitação: as anomalias e a intervenção do Estado

 

O mercado da habitação tornou-se, nas últimas décadas, um dos sectores mais tensos e controversos das economias contemporâneas. Em muitas cidades os preços das casas e das rendas cresceram a ritmos bem superiores aos rendimentos médios das famílias, contribuindo para fenómenos de exclusão habitacional, sobrecarga financeira e deslocamento de populações de baixos rendimentos para zonas periféricas. São vários os factores que fazem com que  no mercado da habitação se observe um desequilíbrio estrutural caracterizado pela escassez de oferta, situação que tende a prolongar-se por largos períodos, ao contrário de outros mercados de bens e serviços, onde o ajustamento entre oferta e procura ocorre com relativa rapidez. A construção de novas habitações implica um longo ciclo de planeamento, licenciamento e execução, que dura vários anos. Isto significa que, mesmo quando há sinais claros de aumento da procura, a oferta não consegue responder de imediato. A rigidez e atraso na resposta da oferta leva, com alguma frequência, ao surgimento de períodos prolongados de subida dos preços, durante os quais ocorrem comportamentos especulativos que acentuam ainda mais essa subida.  Outro factor que contribui para o atraso na oferta é o facto de a construção obedecer a regulamentação urbanística, o que torna o licenciamento moroso, mas que é necessária para evitar o aparecimento de aglomerados habitacionais desordenados e sem as infra-estruturas básicas adequadas de arruamentos, saneamento e iluminação pública. A estes motivos de regulamentação junta-se a necessidade de protecção ambiental que requer a limitação das áreas de construção, excluindo destas as zonas de reserva agrícola e de reserva ecológica.  Este conjunto de características específicas do mercado de habitação fazem com que, neste mercado, a escassez de oferta seja estrutural e os preços da habitação subam, quase sempre, acima da inflação média.  Outra característica do sector da habitação é a heterogeneidade, isto é, cada imóvel é único em localização, tipologia, estado de conservação, características de  construção e valor. Desta diversidade resulta a dificuldade na comparação direta entre imóveis, o que introduz fricções na formação de preços e no processo de transação. Ao contrário de mercados onde todos os produtos são equivalentes (como num mercado de acções ou de bens de consumo em massa), no mercado habitacional os compradores e vendedores têm acesso a informação incompleta e assimétrica, outra falha de mercado que, tal como  as causas que criam rigidez na oferta, é geradora de ineficiência.

O conjunto relativamente extenso de causas de falhas de mercado no sector da habitação explica que ele esteja, naturalmente, sujeito a intervenções do Estado, umas de carácter permanente, como a regulamentação  e o licenciamento da construção, e outras temporárias, destinadas a fazer face às situações em que a escassez de oferta é particularmente gravosa.  A  natureza da intervenção do Estado para fazer face à escassez  de oferta  depende da causa e  do segmento da população a que se destina. Entre os contextos gravosos,  que podem afectar a população com capacidade de acesso ao mercado,  está a subida abrupta das taxas de juro que pode deixar muitos devedores da banca com dificuldade em pagarem as prestações do crédito hipotecário. Neste caso, a intervenção do Estado passa pela publicação de legislação que viabilize a renegociação dos contratos de crédito no que respeita ao prazo e ao regime de indexação do juro.  O outro contexto que afecta população que, em condições normais,  dispõe de meios para aceder a alojamento,  é aquele em que tanto os preços dos imóveis como as rendas sobem em demasia, conduzindo a taxas de esforço muito elevadas tanto para os que querem comprar casa, como para os que pretendem arrendar. Em relação aos primeiros, a resposta pública consiste basicamente em alargar as áreas onde é permitido construir, agilizar os processos de licenciamento da construção, e criar infraestruturas rodoviárias e sistemas de transportes públicos que facilitem a procura de habitação fora dos grandes aglomerados. Trata-se, obviamente, duma resposta cujos efeitos só se fazem sentir ao fim de vários anos, normalmente não poucos.  Para alargar a oferta no mercado de arrendamento, quando esta se torna muito escassa, em resultado do desvio de imóveis para alojamento turístico ou que são retirados do mercado por motivos especulativos, as soluções passam, no primeiro caso, pela imposição de restrições ao alojamento local, e no segundo pela taxação progressiva de imóveis devolutos, ou pela sua colocação obrigatória no mercado. A atribuição de subsídios aos arrendatários de menores rendimentos é uma das respostas públicas aos aumentos das rendas. A imposição de limites a esses aumentos é outro instrumento, cujo uso deve ser apenas temporário, dado que, se for usado de forma prolongada, embora proteja as rendas antigas, induz os senhorios  a subirem ainda mais os valores das rendas novas.  Uma solução  híbrida que combine a acção do mercado com a intervenção pública na construção, começa a tornar-se necessária para satisfazer as necessidades dos segmentos da população que ficaram com muita dificuldade no acesso ao mercado, em resultado da elevada  subida dos preços dos imóveis nos últimos anos. Para a população muito carenciada,  totalmente impossibilitada de comprar ou arrendar alojamento pela via do mercado, a habitação social é a única solução capaz de satisfazer as suas necessidades, e foi ela que permitiu, no passado, acabar com o alojamento em barracas nas grandes áreas metropolitanas. Hoje, por motivos vários, vemos as barracas regressarem.  Demoli-las, como foi feito recentemente em Loures,  e deixar sem abrigo famílias muito pobres, é desumano e inaceitável. A  construção de habitação social necessária para responder ao problema actual vai levar vários anos,  e os recursos que o Estado está a atribuir a esse objectivo estão bastante aquém dos necessários para satisfazer a enorme lista de espera dos necessitados. É recomendável, nestas circunstâncias, que o poder central e as autarquias  recorram a módulos pré-fabricados, ou a contentores adaptados, para alojar essas famílias. Essa solução, que tem  prazos de construção muito curtos, permite flexibilidade e mobilidade, e é adequada para responder a situações de emergência como fluxos migratórios, crises urbanas e catástrofes. A aplicação dessa solução em Portugal,  a ser adoptada,  nem sequer será pioneira, pois já é usada  em países como o Reino Unido, os Países Baixos, o Japão e o Canadá, entre outros, e  é muito mais digna, confortável e duradoura  do que as barracas, para  dar alojamento aos mais carenciados, enquanto aguardam  pela habitação social convencional.